תיקון הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, שנכנס לתוקף ב־1 ביולי 2026, שינה את אופן חישוב כושר ההחזר בהלוואות לדיור. מי שמבקש היום, באוקטובר 2026, להגדיל משכנתא או לקבל אשראי נוסף כנגד הדירה עלול לגלות שהבנק מתקשה לאשר את העסקה. אבל הבנק אינו האפשרות היחידה — שוק המשכנתאות החוץ־בנקאיות עשוי להציע פתרון.
מאת ניר פלג | קבוצת פרימיום
ייעוץ וליווי במשכנתאות, מימון ואשראי לעסקים
קודם כל, במספרים: מה בעצם השתנה?
ניקח משפחה עם הכנסה נטו של 20,000 ₪ בחודש, שבבעלותה דירה בשווי 3 מיליון ₪.
| נתון | סכום |
|---|---|
| שווי הדירה | 3,000,000 ₪ |
| יתרת משכנתא קיימת | 900,000 ₪ |
| החזר משכנתא קיימת | 5,500 ₪ |
| החזר הלוואה נוספת מבוקשת | 3,000 ₪ |
| סך ההחזרים לאחר ההגדלה | 8,500 ₪ |
בחישוב הקודם: כ־20.7%
בהמחשה הפשוטה שלנו, ההחזר על ההלוואה החדשה, 3,000 ₪, נבחן ביחס להכנסה הפנויה לאחר ניכוי ההחזר הקיים:
3,000 ÷ 14,500 = כ־20.7%
בחישוב החדש: 42.5%
כעת נבחנים ההחזרים הרלוונטיים יחד, כולל ההחזר על ההלוואה הקודמת שנלקחה כנגד אותו נכס:
8,500 ÷ 20,000 = 42.5%
אותה משפחה. אותה הכנסה. אותו נכס. אותה הלוואה.
אבל כושר ההחזר המחושב קפץ מכ־20.7% ל־42.5%.
וזה יכול להיות ההבדל בין עסקה שנכנסת בקלות יחסית למדיניות האשראי של הבנק לבין עסקה שהופכת לקשה משמעותית לאישור.
זוהי דוגמה פשטנית להמחשה בלבד. החישוב בפועל נקבע לפי ההגדרות והתנאים בהוראה 329 ובמדיניות הבנק.
אז מהן בעצם “גזירות אוקטובר” של בנק ישראל?
בשיח הציבורי מדברים על “גזירות אוקטובר של בנק ישראל”, על “גזרות אוקטובר 2026” ועל “הגזירות החדשות של בנק ישראל”. כדי לדייק: התיקון הרלוונטי להגדרת ההחזר החודשי ביחס ההחזר להכנסה נכנס לתוקף ב־1 ביולי 2026, ולא באוקטובר. אנחנו משתמשים בכינוי השגור כדי שתמצאו את המידע, ובאוקטובר 2026 הנושא רלוונטי במיוחד למי שמתכנן הגדלת משכנתא או אשראי נוסף כנגד הנכס.
המונח המקצועי הוא יחס החזר להכנסה — PTI, Payment to Income. אבל מבחינת הלקוח מדובר בדבר פשוט הרבה יותר:
כמה מההכנסה החודשית שלכם הבנק מאפשר להפנות להחזרי המשכנתא והאשראי הרלוונטיים.
במסגרת התיקון בהוראת ניהול בנקאי תקין 329, ההגדרה של “ההחזר החודשי” לצורך חישוב PTI רחבה יותר: היא כוללת גם החזרים על הלוואות קודמות שנלקחו כנגד אותו נכס, לרבות הלוואות שנלקחו מבנק אחר או מגוף אחר, בכפוף לתנאים הקבועים בהוראה — ובהם תנאי הנוגע לתקופה שנותרה להלוואה הקודמת.
במילים פשוטות:
הבנק כבר לא בהכרח מסתכל רק על ההלוואה החדשה שאתם מבקשים. הוא מסתכל על תמונה רחבה יותר של האשראי שניתן כנגד הנכס.
וזה עשוי לשנות משמעותית את כושר ההחזר המחושב. השאלה “כמה משכנתא אפשר לקבל לפי משכורת” כבר אינה תלויה רק בהכנסה ובהלוואה החדשה, אלא גם בהחזרים הקיימים שנלקחו כנגד אותו נכס.
ומה לגבי מגבלת 40%?
כאן חשוב לדייק.
40% אינם התקרה החוקית של בנק ישראל. בנק אינו רשאי לאשר הלוואה לדיור ביחס החזר להכנסה העולה על 50%, וזו התקרה הרגולטורית.
מעל יחס החזר של 40% חל על ההלוואה משקל סיכון של 100 אחוז לצורכי הון. לכן זה רף חשוב מבחינת הבנק, ובפועל בנקים עשויים לנקוט מדיניות אשראי שמרנית יותר.
בדוגמאות במאמר אנחנו משתמשים ב־40% כרף עבודה מעשי ושמרני, ולא טוענים שאסור לבנק לאשר משכנתא ב־41%.
וזו בדיוק הסיבה שהדוגמה שלנו מעניינת: המשפחה עברה מכושר החזר מחושב של כ־20.7% ל־42.5% — בלי שהמצב הכלכלי שלה השתנה.
מי עלול להרגיש את השינוי?
השינוי רלוונטי במיוחד לבעלי נכסים המבקשים לקבל אשראי נוסף כנגד הדירה.
לדוגמה, משפחה שרוצה להגדיל משכנתא כדי לסגור הלוואות; בעל נכס המבקש כסף נוסף לכל מטרה; מי שרוצה לאחד התחייבויות; או מי שמבקש להשתמש בהון הקיים בדירה כדי לשפר את התזרים המשפחתי.
וכאן נוצרת לעיתים סיטואציה מתסכלת.
למשפחה יכול להיות נכס ששווה מיליוני שקלים והון עצמי משמעותי, אבל העסקה עדיין עלולה להיתקל במגבלת כושר ההחזר.
הבעיה אינה בהכרח שאין מספיק נכס. הבעיה יכולה להיות באופן שבו הבנק נדרש לחשב את כושר ההחזר.
ומה קורה כשמטרת ההלוואה היא דווקא להקטין את ההחזר?
כאן השינוי נעשה מעניין במיוחד.
נניח שמשפחה משלמת כיום:
| התחייבות | החזר חודשי |
|---|---|
| משכנתא קיימת | 5,500 ₪ |
| הלוואות ואשראי נוספים | 6,000 ₪ |
| סה”כ החזרים | 11,500 ₪ |
אותה משפחה אינה מבקשת בהכרח “להשתולל” עם אשראי נוסף.
להפך.
ייתכן שהיא רוצה לקחת את המשכנתא וההלוואות הקיימות, לאחד אותן למימון אחד ארוך טווח ולהקטין משמעותית את ההוצאה החודשית.
אלא שמבנה העסקה והוראות כושר ההחזר עלולים להגביל חלק מהפתרונות הבנקאיים האפשריים.
חשוב גם להבחין בין הלוואה נוספת לצד המשכנתא הקיימת לבין מיחזור מלא, שבו האשראי הקיים מסולק. אלה אינם בהכרח אותו מקרה מבחינת החישוב והחיתום.
כאן נכנסות לתמונה המשכנתאות החוץ־בנקאיות
שוק המשכנתאות בישראל אינו מסתיים בבנקים.
לצד הבנקים פועלות חברות ביטוח וגופי מימון חוץ־בנקאיים המעמידים משכנתאות ואשראי כנגד נכסי נדל”ן, כך שניתן לבחון גם משכנתא דרך חברת ביטוח.
הוראה 329 היא הוראת ניהול בנקאי תקין, החלה על הבנקים. גופים חוץ־בנקאיים אינם כפופים לה באותו אופן, והם עשויים להפעיל מודלים אחרים של חיתום ובחינת העסקה. החיתום, התמחור וההתאמה משתנים בין גוף לגוף ובין עסקה לעסקה, ואין להניח שכל הגופים פועלים באותו אופן.
לכן, עסקה שהפכה קשה או בלתי אפשרית במסגרת הבנקאית אינה בהכרח עסקה שאין לה פתרון.
ניתן לבחון, בהתאם לנתוני הלקוח והנכס, משכנתא חוץ־בנקאית בדרגה ראשונה או שנייה, איחוד הלוואות, מיחזור התחייבויות, משכנתא לכל מטרה, מימון כנגד נכס או מבנה מימון אחר.
הבנק אמר לא? זה לא בהכרח אומר ששוק האשראי אמר לא.
“אבל משכנתא חוץ־בנקאית היא לא נורא יקרה?”
זו אחת ההתנגדויות שאנחנו שומעים הכי הרבה.
והתשובה היא: לא בהכרח.
יש הבדל עצום בין הלוואה צרכנית ללא ביטחונות, עסקת אשראי בסיכון גבוה ומשכנתא המגובה בנכס.
במדגם של שבעה תעריפונים של גופי מימון חוץ־בנקאיים שנאספו בספטמבר 2026, ריביות הפריים במסלולי דרגה ראשונה (שפיצר רגיל) מתחילות בכ־5.35% ומגיעות באזור 7.45%, בהתאם לגוף ולמאפייני העסקה. הממוצע החשבוני הפשוט של ריביות הפריים שנבחרו במדגם זה בדרגה ראשונה עומד על כ־6.84%. זה אינו ממוצע רשמי של השוק ולא הריבית שכל לקוח יקבל. חלק מהמחירים הם ריביות “החל מ־”, והתמחור בפועל תלוי בנתוני העסקה.
אבל הנתונים כן שוברים מיתוס חשוב:
משכנתא חוץ־בנקאית אינה מילה נרדפת לריבית של 10%, 12% או יותר.
בואו נראה מה זה אומר בכסף
נחזור למשפחה שמשלמת כיום 11,500 ₪ בחודש על משכנתא והלוואות.
נניח שניתן לאחד את כלל ההתחייבויות למימון חדש של 1.2 מיליון ₪ לתקופה של 30 שנה.
כדי לא לבנות את הדוגמה על הריבית הזולה ביותר שמצאנו, נשתמש לצורך הסימולציה בריבית שנתית של 7%.
לפני האיחוד: 11,500 ₪ בחודש
לאחר האיחוד – סימולציה
| פרמטר | ערך |
|---|---|
| משכנתא | 1,200,000 ₪ |
| תקופה | 30 שנה |
| ריבית שנתית להמחשה | 7% |
| לוח סילוקין | שפיצר |
החזר חודשי משוער: כ־7,984 ₪
כלומר הפחתה חודשית בתזרים של כ־3,516 ₪, או:
כ־42,200 ₪ בשנה בתזרים המשפחתי
זו אינה הבטחה לאישור ולא הצעת ריבית. אבל היא ממחישה מדוע לפעמים צריך להסתכל מעבר לשאלה “מה הריבית?”.
משפחה שמשלמת 11,500 ₪ בחודש עשויה להתעניין מאוד באפשרות לרדת לאזור 8,000 ₪, גם כאשר מדובר במימון חוץ־בנקאי.
אז מה צריך לבדוק לפני שמוותרים?
אם הבנק לא מאשר הגדלת משכנתא או איחוד הלוואות בגלל כושר ההחזר, לא נכון להסיק מיד שאין אפשרות לבצע את העסקה.
צריך לבדוק את שווי הנכס, יתרת המשכנתא, ההכנסה המוכרת, ההחזרים הקיימים, שיעור המימון, דירוג והיסטוריית האשראי — ובעיקר את מבנה העסקה הנכון.
לעיתים הפתרון יהיה בבנק.
לעיתים יהיה נכון לבצע מיחזור מלא.
ובמקרים אחרים, משכנתא חוץ־בנקאית יכולה להיות החלופה שמאפשרת לבצע עסקה שהמסגרת הבנקאית מתקשה לאשר.
השורה התחתונה
התיקון בהוראה 329, המכונה בשיח הציבורי “גזירות אוקטובר”, אינו אומר שאי אפשר יותר להגדיל משכנתא או לאחד הלוואות.
הוא כן משנה את הדרך שבה הבנקים מחשבים את כושר ההחזר בחלק מהעסקאות — ובמקרים מסוימים השינוי הזה יכול להיות דרמטי.
מי שנמצא מעל כושר ההחזר שהבנק מוכן לקבל לא צריך להניח אוטומטית שאין פתרון.
שוק המשכנתאות החוץ־בנקאיות התפתח מאוד, קיימים בו מגוון גופים ומסלולים, ובחלק מהמקרים גם הריביות נמוכות ממה שהציבור נוטה לחשוב.
המבחן הנכון אינו “בנק או חוץ־בנקאי”. המבחן הוא:
איזה מבנה מימון מאפשר לפתור את הבעיה בצורה המתאימה ביותר לנתוני המשפחה והנכס.
רוצים לבדוק איך גזירות אוקטובר משפיעות עליכם?
אם אתם בעלי נכס, צריכים להגדיל משכנתא, לאחד הלוואות או שהבנק כבר הודיע שכושר ההחזר שלכם אינו מאפשר את העסקה — ניתן לבצע בדיקה של האפשרויות הבנקאיות והחוץ־בנקאיות בהתאם לנתונים שלכם. בקבוצת פרימיום אנחנו בוחנים את מבנה האשראי הקיים, שווי הנכס, כושר ההחזר ומטרת המימון, ומשווים בין האפשרויות הבנקאיות והחוץ־בנקאיות הרלוונטיות.
ניר פלג | קבוצת פרימיום
משכנתאות בנקאיות וחוץ־בנקאיות | איחוד הלוואות | מימון כנגד נכסים | פתרונות אשראי מורכבים
הבהרות וגילוי נאות
- כושר החזר: ההתייחסות ל־40% היא לרף עבודה מעשי ושמרני לצורך ההמחשה, ואינה תקרה רגולטורית. בנק אינו רשאי לאשר הלוואה לדיור ביחס החזר העולה על 50%, ומדיניות האשראי בפועל עשויה להשתנות בין בנקים ועסקאות. דוגמת החישוב בתחילת המאמר היא המחשה פשטנית בלבד.
- הוראה 329: המאמר מתאר את התיקון באופן כללי, בכפוף לתנאים הקבועים בהוראה, ואינו מחליף עיון בנוסח ההוראה או בדיקה פרטנית. ההוראה חלה על הבנקים; גופים חוץ־בנקאיים אינם כפופים לה באותו אופן, והחיתום והתמחור משתנים בין גוף לגוף ובין עסקה לעסקה.
- נתוני הריבית: הנתונים מבוססים על מדגם של שבעה תעריפונים של גופי מימון חוץ־בנקאיים שנאספו בספטמבר 2026. חלק מהתעריפונים עודכנו על ידי הגופים במועדים מוקדמים יותר, חלק מהריביות הן ריביות “החל מ־”, והמדגם אינו כולל את כלל הגופים בשוק ואינו כולל בנקים.
- ממוצע הריבית: כ־6.84% הוא ממוצע חשבוני פשוט של ריביות פריים נבחרות בדרגה ראשונה במדגם, ואינו ממוצע רשמי או משוקלל של עסקאות שבוצעו בפועל.
- הסימולציות: החישובים נועדו להמחשה בלבד. סימולציית 7% ל־30 שנה מבוססת על לוח שפיצר ואינה כוללת ביטוחים, עמלות, הוצאות נלוות או שינויים אפשריים בריבית. היא ממחישה את השינוי בתזרים החודשי ולא את העלות הכוללת של האשראי.
- אישור המימון: כל בקשת אשראי כפופה לחיתום ולמדיניות הגוף המממן, ואישור המימון ותנאיו נקבעים בידי הגוף המממן בהתאם לנתוני הבקשה. אין במאמר הצעה, התחייבות לאישור אשראי, לסכום מימון או לריבית מסוימת. המידע במאמר הוא כללי ואינו מחליף בדיקה פרטנית של נתוני הלווה והעסקה.