משכנתא חוץ־בנקאית נשמעת לרבים כמו הלוואה יקרה במיוחד. בפועל, שוק המשכנתאות החוץ־בנקאיות השתנה משמעותית, ובחלק מהמסלולים ניתן למצוא כיום ריביות שאינן רחוקות כפי שנהוג לחשוב מעולם המשכנתאות הבנקאי. אז כמה באמת עולה משכנתא חוץ־בנקאית, מה ההבדל בין דרגה ראשונה לשנייה, ומתי משתמשים בשפיצר, גרייס או בלון?
מאת ניר פלג | קבוצת פרימיום
מימון, משכנתאות וגיוס אשראי לעסקים
משכנתא חוץ־בנקאית באמת יקרה יותר?
זו אחת השאלות הראשונות שאני שומע מלקוחות.
המונח “חוץ־בנקאי” עדיין גורם לאנשים רבים לחשוב מיד על הלוואות יקרות מאוד, אבל זו הכללה שאינה משקפת את כל השוק.
יש הבדל משמעותי בין הלוואה צרכנית ללא ביטחונות, מימון קצר טווח בסיכון גבוה, ומשכנתא המגובה בנכס נדל”ן.
בבדיקת תעריפוני גופי מימון חוץ־בנקאיים שנאספו בספטמבר 2026, מצאנו במסלולי משכנתא בדרגה ראשונה ריביות פריים המתחילות בכ־5.35% ומגיעות באזור 7.45% במסלולי שפיצר רגילים, בהתאם לגוף ולמאפייני העסקה.
במדגם של שבעה תעריפונים שבדקנו, ממוצע חשבוני פשוט של ריביות הפריים המוצגות במסלולי דרגה ראשונה הוא כ־6.84%.
זה אינו “ממוצע השוק” ואינו הריבית שכל לקוח יקבל. חלק מהנתונים הם ריביות “החל מ־”, והמחיר הסופי נקבע בהתאם לנתוני הלווה והעסקה. אבל המספרים כן ממחישים נקודה חשובה:
משכנתא חוץ־בנקאית אינה בהכרח משכנתא בריבית דו־ספרתית.
אז כמה עולה משכנתא חוץ־בנקאית?
לפי התעריפונים שנבדקו, התמונה משתנה מאוד בהתאם לסוג המימון:
| סוג המימון | טווחים שנצפו במדגם |
|---|---|
| דרגה ראשונה – מסלולי פריים רגילים | כ־5.35%–7.45% |
| דרגה שנייה – מסלולי פריים רגילים | כ־7.50%–9.24% |
| קבועה צמודה – דרגה ראשונה | כ־3.9%–6.4% |
| קבועה לא צמודה – דרגה ראשונה, מסלולי שפיצר רגילים | כ־5.75%–10.93% |
| בלון/גישור | עשוי להגיע לכ־9%–10.5%, בהתאם למבנה |
הטווחים מבוססים על תעריפוני הגופים שנבדקו ולא על כלל שוק המשכנתאות החוץ־בנקאיות. חלק מהמסלולים הם ריביות התחלתיות. בנוסף, אין להשוות ישירות ריבית צמודת מדד לריבית שאינה צמודה רק לפי המספר הנקוב.
וזו בדיוק הסיבה שהשאלה “כמה עולה משכנתא חוץ־בנקאית?” אינה מספיקה.
צריך קודם לשאול: איזו משכנתא? באיזו דרגה? לאיזו מטרה? לאיזו תקופה? ומה רמת הסיכון של העסקה?
דרגה ראשונה: בדרך כלל המימון הזול יותר
כאשר הגוף החוץ־בנקאי מקבל משכנתא בדרגה ראשונה על הנכס, רמת הביטחון שלו גבוהה יותר ולכן בדרך כלל ניתן לקבל תמחור טוב יותר לעומת שעבוד בדרגה שנייה.
זה יכול להיות רלוונטי, למשל, כאשר מבצעים מיחזור מלא של המשכנתא הקיימת, מאחדים התחייבויות או מעבירים את כלל המימון לגוף החדש.
בטבלת התעריפים שבדקנו ניתן לראות מסלולי דרגה ראשונה סביב פריים + 0.6% בקצה הנמוך ועד אזור פריים + 2.7% במסלולים רגילים אצל גופים אחרים.
דרגה שנייה: כסף נוסף בלי לפרק בהכרח את המשכנתא הקיימת
משכנתא בדרגה שנייה יכולה להיות מעניינת במיוחד כאשר קיימת משכנתא בנקאית טובה שלא רוצים למחזר.
במקום לסלק אותה, ניתן במקרים המתאימים לבחון גוף נוסף שיעמיד אשראי כנגד הנכס בדרגה שנייה.
היתרון ברור: ניתן להשאיר את המשכנתא הראשונה במקומה.
החיסרון הוא שהסיכון של המממן השני גבוה יותר, ולכן גם הריבית בדרך כלל גבוהה יותר.
במדגם שבדקנו, מסלולי פריים רגילים בדרגה שנייה נמצאו באזור 7.5%–9.24%, כאשר מסלולי גרייס או בלון מסוימים עשויים להיות יקרים יותר.
לכן לא נכון להשוות הצעת דרגה שנייה להצעת דרגה ראשונה ולשאול רק “למה הריבית גבוהה יותר?”. מדובר בסיכון ובמבנה בטוחות שונים.
שפיצר: המסלול הרגיל למשכנתא ארוכת טווח
שפיצר הוא המסלול שרוב האנשים מזהים כ”משכנתא רגילה”.
בכל חודש משלמים תשלום הכולל קרן וריבית, כאשר בתחילת התקופה מרכיב הריבית גבוה יותר ובהמשך גדל חלקה של הקרן.
זהו בדרך כלל המסלול שנבחן כאשר המטרה היא מימון ארוך טווח, מיחזור משכנתא, איחוד הלוואות או קבלת כסף כנגד נכס תוך יצירת החזר חודשי מסודר.
בחלק מהגופים במדגם ניתן לפרוס משכנתאות כאלה ל־30 שנה, ובחלקם אפילו עד 40 שנה.
גרייס: כשצריך זמן לפני שמתחילים להחזיר את הקרן
במסלול גרייס נדחה חלק מתשלומי ההלוואה לתקופה מוגדרת.
בגרייס חלקי משולמת בדרך כלל הריבית בתקופת הגרייס, בעוד פירעון הקרן נדחה. קיימים גם מבנים אחרים בהתאם לגוף ולמוצר.
מתי זה יכול להיות שימושי?
למשל כאשר קיימת בעיית תזרים זמנית, צפויה הכנסה עתידית או שיש תקופת מעבר כלכלית מוגדרת.
בטבלה שנבדקה קיימים גם מסלולי גרייס לתקופות של עד חמש שנים.
גרייס אינו “כסף בחינם”. הוא כלי לניהול תזרים, והעסקה צריכה להיות בנויה כך שהלווה יוכל להתמודד עם ההחזר כאשר תקופת הגרייס מסתיימת.
בלון: כאשר יודעים מאיפה יגיע הכסף
הלוואת בלון מתאימה בדרך כלל למצב שבו קיים אירוע עתידי שאמור לאפשר את פירעון הקרן.
לדוגמה: מכירת נכס, קבלת סכום כסף צפוי או עסקת גישור.
במקום לפרוס את הקרן לתשלומים רגילים, חלק משמעותי ממנה – ולעיתים כולה – נפרע בסוף התקופה.
הטבלה מראה היטב שגם המחיר שונה: במסלולי בלון שנבדקו ניתן לראות ריביות סביב 8.95%–10.5% במספר מוצרים.
לכן בלון צריך להיות מחובר למקור פירעון ברור. הוא אינו תחליף אוטומטי למשכנתא רגילה.
מה המשמעות של ריבית של 7% בכסף?
ניקח משכנתא חוץ־בנקאית של 1,200,000 ₪, לתקופה של 30 שנה, ונשתמש לצורך ההמחשה בריבית שנתית של 7%.
החזר שפיצר חודשי משוער:
כ־7,984 ₪ בחודש
הריבית של 7% אינה הבטחת מחיר ואינה הצעת אשראי. בחרנו בה כריבית המחשה סבירה ביחס למדגם התעריפונים שנבדק.
וכאן נמצאת נקודה שאנשים לעיתים מפספסים.
נניח שמשפחה משלמת כיום:
| התחייבות | החזר חודשי |
|---|---|
| משכנתא | 5,500 ₪ |
| הלוואות ואשראי נוספים | 6,000 ₪ |
| סה”כ | 11,500 ₪ |
אם ניתן לבצע איחוד מלא של ההתחייבויות למימון של 1.2 מיליון ₪ בתנאי הסימולציה:
החזר חדש: כ־7,984 ₪
הפחתה בתזרים החודשי: כ־3,516 ₪
הקלה תזרימית שנתית: כ־42,200 ₪
זו בדיוק הסיבה שלא נכון לבחון עסקת איחוד התחייבויות רק בשאלה “האם הריבית החדשה גבוהה יותר מהריבית במשכנתא הישנה?”.
צריך לבחון את כל מבנה האשראי של משק הבית.
מה קובע איזו ריבית תקבלו?
אין מחיר אחד למשכנתא חוץ־בנקאית.
התמחור תלוי בין היתר בשווי הנכס, שיעור המימון, דרגת השעבוד, הכנסות ויכולת ההחזר, היסטוריית האשראי, מטרת ההלוואה, תקופת המימון ומבנה העסקה.
זו גם הסיבה ששני בעלי דירות המבקשים בדיוק אותו סכום יכולים לקבל הצעות שונות לחלוטין.
ומכאן נובעת נקודה חשובה נוספת: לא כל גוף חוץ־בנקאי מתאים לכל עסקה.
גוף אחד יכול להיות תחרותי מאוד בדרגה ראשונה, אחר בדרגה שנייה, ואחר מתאים יותר לעסקאות גישור או למקרים מורכבים.
אז האם משכנתא חוץ־בנקאית יקרה?
לפעמים כן. ולפעמים הרבה פחות ממה שהלקוח ציפה.
הטעות היא לקבל החלטה על בסיס המילה “חוץ־בנקאי” במקום לקבל אותה על בסיס המספרים.
במדגם התעריפונים שבדקנו קיימות משכנתאות בדרגה ראשונה בריביות שמתחילות סביב 5.35%, לצד מוצרים יקרים משמעותית המיועדים לעסקאות אחרות ולרמות סיכון שונות.
לכן השאלה הנכונה אינה:
“האם חוץ־בנקאי יקר?”
אלא:
“מהו מבנה המימון המתאים לעסקה שלי, מה הריבית שאוכל לקבל, ומה תהיה התוצאה החודשית בפועל?”
זו בדיקה שצריך לבצע במספרים.
רוצים לדעת כמה תעלה לכם משכנתא חוץ־בנקאית?
בקבוצת פרימיום אנחנו בוחנים את מבנה האשראי הקיים, שווי הנכס, כושר ההחזר ומטרת המימון, ומשווים בין האפשרויות הבנקאיות והחוץ־בנקאיות הרלוונטיות.
המטרה אינה לקחת משכנתא חוץ־בנקאית בכל מחיר – אלא למצוא מבנה מימון שמתאים למקרה הספציפי.
ניר פלג | קבוצת פרימיום
משכנתאות בנקאיות וחוץ־בנקאיות | איחוד הלוואות | מימון חוץ־בנקאי | פתרונות אשראי מורכבים
הבהרות וגילוי נאות
- נתוני הריבית במאמר מבוססים על מדגם תעריפונים של גופי מימון חוץ־בנקאיים שנאספו במהלך 2026, כאשר מרבית העדכונים בטבלה הם מספטמבר 2026. תאריכי העדכון של הגופים במדגם אינם אחידים וחלק מהנתונים עודכנו במועדים מוקדמים יותר במהלך 2026. המדגם אינו כולל את כלל הגופים החוץ־בנקאיים הפועלים בשוק ואינו כולל בנקים.
- חלק מהריביות המופיעות במדגם הן ריביות “החל מ־”, והתמחור בפועל עשוי להיות שונה בהתאם לנתוני הלווה, הנכס, העסקה והגוף המממן.
- הממוצע של כ־6.84% הוא ממוצע חשבוני פשוט של שבע ריביות פריים נבחרות במסלולי דרגה ראשונה במדגם, ואינו ממוצע רשמי או משוקלל של עסקאות שבוצעו בפועל.
- הסימולציות הכספיות נועדו להמחשה בלבד. סימולציית 7% ל־30 שנה מבוססת על לוח שפיצר ואינה כוללת ביטוחים, עמלות, הוצאות נלוות או שינויים אפשריים בריבית. היא ממחישה את התזרים החודשי ולא את העלות הכוללת של האשראי.
- תנאי המימון בפועל נקבעים על ידי הגוף המממן בהתאם לנתוני הלווה, הנכס והעסקה. אין במאמר משום הצעת אשראי, התחייבות לאישור מימון או התחייבות לריבית מסוימת.
- המידע במאמר הוא מידע כללי ואינו מחליף בדיקה פרטנית של העסקה.