כשעולה דרישה להון עצמי גבוה יותר או לצירוף ערבים, לא כדאי להניח שמדובר בתנאי אחיד או בבעיה שאין לה פתרון. במשכנתא מורכבת צריך להבין מה בדיוק מעכב את העסקה: שיעור המימון, יכולת ההחזר, מקור ההון העצמי, הכנסות משתנות, התחייבויות קיימות או לוח תשלומים צפוף. רק לאחר שמפרקים את התמונה לרכיבים אפשר לבנות מהלך מימון נכון.
הון עצמי הוא רק חלק מהתמונה
הון עצמי הוא הכסף שהרוכשים מביאים לעסקה ממקורותיהם. אבל גם כאשר יש הון עצמי, הגוף המממן בוחן את כלל מבנה העסקה: מחיר הנכס, סכום המשכנתא המבוקש, ההחזר החודשי, ההכנסות, ההתחייבויות והזמן שנותר עד לכל תשלום.
במשכנתא בנקאית לרכישת דירה יחידה שיעור המימון המרבי הוא 75% משווי הדירה, למשפרי דיור הוא 70%, ולדירה להשקעה או להלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה הוא 50% משווי הדירה.
מה זה אומר בפועל? גם אם סכום ההון העצמי נראה מספק על הנייר, עסקה יכולה להיתקל בקושי כאשר חלק מהכסף טרם נזיל, כאשר הוא תלוי במכירת נכס אחר, או כאשר ההחזר המתוכנן אינו מתאים לתזרים המשפחתי.
מתי ערבים יכולים לסייע ומתי לא
ערב אינו פתרון אוטומטי למחסור בהון עצמי. התפקיד האפשרי שלו הוא לחזק את יכולת ההחזר שנבחנת במסגרת הבקשה, ולא להחליף בדיקה מסודרת של מקורות הכסף ושל יכולת העמידה בתשלומים.
לכן, לפני שמצרפים ערב כדאי לבחון את התמונה המלאה: מהי הכנסתו, אילו התחייבויות כבר יש לו, מה משמעות החתימה עבורו, והאם צירופו באמת פותר את נקודת הקושי בעסקה. דרישה לגבי גיל ערב, הכנסתו או המסמכים שיידרשו ממנו אינה כלל אחיד לכל עסקה, ולכן חשוב לקבל תשובה נקודתית לפני שמתחייבים.
המצבים שהופכים משכנתא לפעולה מורכבת יותר
- עצמאים עם הכנסה משתנה: לא מספיק להציג חודש חזק אחד. חשוב להציג תמונה עקבית, להבין את מקורות ההכנסה ולבנות החזר שמתאים למציאות העסקית והמשפחתית.
- רכישת דירה לפני מכירת הדירה הקיימת: יש לבחון היטב את פער הזמנים, את התשלום הקרוב ואת האפשרות למימון גישור בלי ליצור עומס שאי אפשר לנהל.
- איחוד התחייבויות: לעיתים החזרי הלוואות קיימות מכבידים על יכולת ההחזר. בחינה נכונה צריכה לבדוק לא רק אם אפשר לאחד, אלא אם המבנה החדש באמת מתאים למצב.
- סירוב או קושי מול הבנק: סירוב אינו בהכרח סוף הדרך, אך הוא כן מחייב אבחון מדויק של הסיבה ולא הגשה חוזרת של אותה בקשה ללא שינוי.
איך בודקים עסקה לפני חתימה
- ממפים את כל מקורות ההון העצמי ואת מועד הזמינות של כל מקור.
- מרכזים הכנסות, התחייבויות והחזרים קיימים כדי להבין מהו ההחזר שניתן לנהל לאורך זמן.
- בודקים את לוח התשלומים בעסקה ואת נקודות הלחץ האפשריות עד למסירת הדירה או למכירת נכס קיים.
- משווים בין מבני מימון ולא מסתפקים בהשוואת ריבית בלבד.
- בודקים מראש אם נדרש ערב, בטוחה נוספת או פתרון גישור, ומה המשמעות המעשית של כל אפשרות.
למה חשוב לבחון את מבנה המימון ולא רק את גובה המשכנתא
משכנתא טובה אינה בהכרח המשכנתא עם ההחזר הראשוני הנמוך ביותר. היא צריכה להתאים למועדי התשלומים, לשינויים אפשריים בהכנסה, להתחייבויות קיימות ולתוכניות שלכם בשנים הקרובות. בעסקאות מורכבות, טעות בתכנון יכולה להופיע דווקא אחרי החתימה, כשהתשלום הבא כבר מתקרב.
ניר פלג, מנכ״ל קבוצת פרימיום פתרונות אשראי, מדגיש שבמשכנתא מורכבת השאלה אינה רק כמה כסף חסר, אלא כיצד כל רכיב בעסקה משפיע על יכולת ההשלמה ועל ההחזר.
קבוצת פרימיום פתרונות אשראי מתמחה בייעוץ וליווי בתחומי המשכנתאות ופתרונות המימון המורכבים, ולכן הבדיקה יכולה לכלול את מבנה המשכנתא, ההון העצמי, ההכנסות, ההתחייבויות והחלופות הרלוונטיות לעסקה.
אישור המימון ותנאיו נקבעים בידי הגוף המממן בהתאם לנתוני הבקשה.
לפני שאתם מצרפים ערב או מתחייבים לתשלום הבא
אם אתם מתלבטים האם ההון העצמי מספיק, אם נדרשת מעורבות של ערב, אם אתם עצמאים עם הכנסה משתנה או אם רכישת הדירה תלויה במכירת נכס קיים, פנו אל קבוצת פרימיום בהובלת ניר פלג לבחינה מקצועית. נבדוק את מבנה העסקה, את אפשרויות המימון ואת נקודות הסיכון, כדי שתוכלו להתקדם עם תמונה ברורה יותר ועם מהלך שמתאים למצבכם.
הבהרות וגילוי נאות
- מגבלות שיעור המימון המוזכרות במאמר מבוססות על מידע שפרסם בנק ישראל, ועשויות להשתנות בעתיד.
- המספרים המוזכרים במאמר הם מידע כללי בלבד, ואינם הצעת מימון או הבטחה לקבלת מימון.
- התנאים בפועל תלויים בנתוני הלווה, הנכס, העסקה והחלטת הגוף המממן.